Este conteúdo é informativo.

Tenho contrato de compra e venda. O imóvel já é meu?

Existe uma diferença importante entre ter comprado um imóvel e constar formalmente como proprietário no Registro de Imóveis.

O contrato de compra e venda é um documento relevante. Ele pode demonstrar a existência do negócio, identificar as partes, o imóvel, o preço, a forma de pagamento e as obrigações assumidas pelo vendedor e pelo comprador.

Porém, nos termos do Código Civil, a propriedade imobiliária entre vivos é transferida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Enquanto esse registro não é realizado, a pessoa que consta no registro imobiliário continua, em regra, sendo considerada proprietária perante o sistema registral.

Contrato, escritura, matrícula e registro são a mesma coisa?

Não. Essa confusão é muito comum.

Por isso, uma pessoa pode possuir contrato e até estar na posse do imóvel há anos sem que a propriedade registral esteja em seu nome.

Como saber em nome de quem o imóvel está?

O primeiro passo para quem deseja regularizar a situação é verificar a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente.

A matrícula permite verificar informações importantes, como:

• quem consta como proprietário;
• descrição e identificação do imóvel;
• registros de transmissões anteriores;
• hipotecas e outros direitos reais registrados;
• penhoras e determinadas restrições;
• averbações relacionadas ao imóvel.

Não é recomendável tentar escolher uma forma de regularização antes de saber exatamente qual é a situação registral do bem.

Comprei e paguei tudo. Por que preciso regularizar?

Porque pagamento e registro da propriedade são questões distintas.

Você pode ter cumprido integralmente sua obrigação contratual e possuir documentos que demonstrem a compra. Ainda assim, se a transferência não foi levada ao Registro de Imóveis, pode existir uma diferença entre a situação contratual e a situação registral.

Essa irregularidade pode gerar dificuldades no futuro, especialmente quando o comprador pretende vender, financiar, oferecer o imóvel em garantia, realizar inventário ou simplesmente comprovar formalmente a propriedade.

Quais são os riscos de ficar apenas com o contrato de compra e venda?

Os riscos dependem da situação concreta, mas deixar um imóvel sem regularização pode tornar problemas futuros muito mais difíceis de resolver.

O vendedor ainda aparece como dono na matrícula. Isso é normal?

Isso pode acontecer quando as partes fizeram o negócio, mas nunca concluíram os atos necessários para registrar a transmissão.

O Código Civil estabelece que, enquanto não for registrado o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Por isso, não basta olhar apenas para quem mora no imóvel ou para quem realizou o pagamento. É necessário conferir o registro.

Tenho contrato particular. Preciso fazer escritura?

Depende do negócio, do valor do imóvel, da natureza do título e da legislação aplicável.

O Código Civil estabelece, como regra, a necessidade de escritura pública para negócios jurídicos que envolvam constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, salvo disposição legal em contrário.

Existem situações em que outros instrumentos previstos em lei podem servir como título para registro. Por isso, não é correto afirmar que todo imóvel necessariamente seguirá exatamente o mesmo procedimento.

O vendedor está vivo e concorda em transferir. O que fazer?

Quando vendedor e comprador estão disponíveis e existe documentação regular, a solução tende a ser mais simples.

1. Obtenha a matrícula atualizada do imóvel.
2. Confira quem consta como proprietário.
3. Separe o contrato de compra e venda e os comprovantes de pagamento.
4. Verifique se existem pendências ou restrições registradas.
5. Identifique qual título é necessário para a transferência.
6. Providencie os documentos e tributos exigíveis conforme o caso.
7. Leve o título adequado ao Cartório de Registro de Imóveis.
8. Depois do procedimento, obtenha nova certidão da matrícula e confira o registro.

E se o vendedor não quiser transferir o imóvel?

A situação muda quando o comprador cumpriu suas obrigações, mas o vendedor se recusa a praticar os atos necessários à transferência.

Dependendo do contrato e dos requisitos legais, pode ser possível buscar a adjudicação compulsória.

A adjudicação compulsória é um mecanismo que pode permitir ao comprador obter a regularização do imóvel mesmo sem a colaboração voluntária do vendedor, desde que estejam presentes os requisitos aplicáveis.

Atualmente, a legislação também prevê procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória perante o Registro de Imóveis em determinadas situações, além da possibilidade da via judicial.

Preciso ter registrado o contrato para pedir adjudicação compulsória?

A ausência de registro prévio do compromisso de compra e venda não significa, por si só, que a adjudicação compulsória seja impossível.

A legislação registral atualmente prevê expressamente que o deferimento da adjudicação compulsória extrajudicial independe do prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão, observados os demais requisitos do procedimento.

A documentação existente e a situação registral precisam ser analisadas para verificar se esse realmente é o caminho adequado.

E se o vendedor já morreu?

A morte do vendedor não significa automaticamente que o comprador perdeu o imóvel ou os direitos decorrentes do contrato.

Entretanto, a regularização pode exigir análise do inventário, dos herdeiros, da documentação contratual e da matrícula.

Quanto mais tempo se espera para regularizar, maior pode ser a dificuldade documental, especialmente quando também falecem testemunhas, herdeiros ou compradores intermediários.

Comprei de alguém que também só tinha contrato. E agora?

Essa situação é comum em imóveis negociados várias vezes sem registro.

Por exemplo:

José consta como proprietário na matrícula. José vendeu para Maria por contrato. Maria vendeu para Carlos. Carlos vendeu para você. Nenhuma dessas transmissões foi registrada.

Nesse caso, simplesmente apresentar o último contrato pode não resolver toda a situação. Será necessário analisar a cadeia documental e verificar qual instrumento de regularização é juridicamente adequado.

Posso regularizar por usucapião?

Em algumas situações, a usucapião pode ser uma forma de aquisição da propriedade, mas não é uma solução automática para todo imóvel comprado por contrato.

Existem diferentes modalidades de usucapião, cada uma com requisitos próprios relacionados, entre outros fatores, ao tempo e às características da posse.

Antes de escolher a usucapião, deve-se verificar se existe uma forma mais adequada de regularização com base no próprio negócio realizado, como a transferência voluntária ou a adjudicação compulsória.

Pago IPTU há anos. Isso significa que sou proprietário?

O pagamento de IPTU é um documento relevante e pode ajudar a demonstrar aspectos relacionados à ocupação e à relação da pessoa com o imóvel, mas não substitui automaticamente o registro da propriedade.

Da mesma forma, contas de água, energia, reformas e outros documentos podem ser úteis como elementos de prova, mas não devem ser confundidos com o registro imobiliário.

Construí uma casa no terreno. Isso coloca o imóvel no meu nome?

Não automaticamente.

Construir, morar e realizar melhorias no imóvel são fatos relevantes, mas não substituem o procedimento necessário para regularizar a propriedade.

Além da titularidade do terreno, a própria construção pode exigir regularização e averbação, conforme a situação do imóvel.

Quais documentos devo separar para regularizar?

A documentação necessária varia, mas normalmente vale começar reunindo:

• contrato de compra e venda;
• eventuais contratos anteriores;
• recibos e comprovantes de pagamento;
• matrícula atualizada;
• documentos pessoais das partes;
• comprovantes relacionados ao imóvel;
• documentos municipais disponíveis;
• certidões e documentos eventualmente exigidos para o procedimento escolhido.

Se houver vários contratos antigos, não descarte nenhum deles. A sequência documental pode ser importante para reconstruir a origem da aquisição.

Passo a passo para quem comprou um imóvel e só tem contrato

1. Guarde o contrato original.
2. Reúna todos os comprovantes de pagamento.
3. Solicite uma matrícula atualizada do imóvel.
4. Confira quem consta atualmente como proprietário.
5. Verifique se existem registros, averbações ou restrições relevantes.
6. Descubra se o vendedor registral está vivo e pode colaborar.
7. Analise se será necessária escritura ou outro título adequado.
8. Se houver recusa ou impossibilidade de transferência voluntária, avalie adjudicação compulsória ou outra forma de regularização.
9. Somente depois de identificar a situação jurídica escolha o procedimento adequado.

Perguntas frequentes

Contrato de compra e venda vale como documento?

Sim. O contrato pode ser um documento muito importante para comprovar o negócio e as obrigações assumidas. Isso não significa, porém, que ele sempre substitua o registro necessário para aquisição da propriedade.

Reconhecer firma no contrato coloca o imóvel no meu nome?

Não. O reconhecimento de firma possui finalidade própria e não equivale ao registro da transferência da propriedade no Registro de Imóveis.

Tenho contrato há 20 anos. Sou dono automaticamente?

O simples decurso do tempo não permite responder automaticamente. É necessário verificar a matrícula, a posse exercida, o contrato e as circunstâncias concretas para identificar a situação jurídica e eventual forma de regularização.

Paguei o imóvel inteiro. O vendedor pode se recusar a transferir?

Se o comprador cumpriu suas obrigações e possui direito à transferência, a recusa pode permitir a adoção de medidas para buscar a regularização, inclusive adjudicação compulsória quando presentes os requisitos.

O vendedor morreu. Perdi o dinheiro?

Não necessariamente. O contrato e os comprovantes devem ser preservados. A morte do vendedor pode tornar o procedimento mais complexo, mas não extingue automaticamente os direitos decorrentes do negócio.

Posso vender o imóvel mesmo estando apenas com contrato?

Negociações de direitos decorrentes de contratos podem ocorrer em determinadas situações, mas a ausência de regularização registral pode aumentar os riscos e dificultar futuras transmissões. O ideal é analisar e, quando possível, regularizar a situação antes de uma nova negociação.

Contrato de gaveta é suficiente?

A expressão “contrato de gaveta” é utilizada para diferentes situações. O documento pode produzir efeitos entre as partes, mas sua existência não permite presumir que a propriedade registral tenha sido transferida.

Conclusão

Se você comprou uma casa, apartamento, lote ou terreno e possui apenas um contrato de compra e venda, não significa que o documento não tenha valor. Ele pode ser fundamental para demonstrar a aquisição e os direitos decorrentes do negócio.

Entretanto, contrato e propriedade registrada não são a mesma coisa. Em regra, a propriedade imobiliária entre vivos é transferida com o registro do título adequado no Cartório de Registro de Imóveis.

Por isso, o primeiro documento que deve ser consultado é a matrícula atualizada. Ela permitirá descobrir quem aparece como proprietário e quais atos estão registrados sobre o imóvel.

Depois disso, será possível avaliar se a regularização pode ser feita voluntariamente, se será necessária escritura ou outro título, se existe possibilidade de adjudicação compulsória ou se outra medida é mais adequada.

Quanto mais cedo a situação for analisada, menor o risco de a regularização se tornar mais complexa em razão de falecimento das partes, sucessivas vendas, perda de documentos ou outros acontecimentos.